Эксперты консалтинговой компании Nikoliers опубликовали отчет о состоянии рынка гостиничной недвижимости за первые 6 месяцев 2025-го года. HORECAINSIDER представляет главные моменты отчета [скачать].
ГЛАВНОЕ: Московский рынок гостиниц пополнился двумя объектами на 635 номеров. В Санкт-Петербурге запуск новых проектов был перенесен на вторую половину года. Ключевые индикаторы рынка замедлили свой рост. Некоторые категории гостиниц даже продемонстрировали снижение загрузки и средней стоимости размещения за сутки. Туристический поток остаётся стабильным, основным драйвером роста является внутренний спрос. Внутренний турпоток по числу поездок вырос на 8% за 2024 г. и составил 171 млн человек. Продолжается рост иностранного турпотока, в основном за счет туристов из Азии (+38% в 2024 г. к 2023 г.). Также восстанавливается туристический поток из стран СНГ, по итогам года рост может составить порядка 20%.
НОВЫЕ ОТЕЛИ МОСКВЫ:
За I полугодие 2025 г. на московском рынке открылась одна четырехзвездочная гостиница в центре Москвы — Palmira Art Hotel (225 номеров). Также расширился портфель крупного российского гостиничного оператора Azimut Hotels, под его управлением с марта 2025 года теперь находится «AZIMUT Отель Аэростар Москва» 4*. До конца года к вводу заявлены еще пять гостиниц на 820 номеров: четыре в Москве и одна в Орехово-Зуеве.
СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ СТОЛИЦЫ:
За первые шесть месяцев 2025 г. на рынке сервисных апартаментов столицы новых открытий зафиксировано не было. До конца года к вводу заявлено четыре проекта: Corinthia Hotel Tverskaya (116 юнитов*), «Сады Зарядья» (52 юнита*), Cosmos Selection Arbat Apartments (23 юнита*), IZZZI UP ATRIUM DAYS&YEARS (444 юнита*). При этом наибольший объем лотов относится к категории «четыре звезды» — 75% и четверть приходится на наивысшую категорию.
НОВЫЕ ОТЕЛИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА:
В Санкт-Петербурге за первые шесть месяцев 2025 г. не было отмечено открытие новых гостиниц. До конца года свои двери для посетителей могут распахнуть три отеля на 1,2 тыс. номеров. Таким образом, объем ввода может сравняться с результатами 2014 и 2018 гг., тогда рынок пополнился рекордным количеством новых номеров, что было связано с Зимними Олимпийскими играми в Сочи и Чемпионатом мира по футболу.
СПРОС И ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА В МОСКВЕ:
По итогам I полугодия 2025 г. столичный гостиничный рынок впервые за долгое время продемонстрировал снижение загрузки – в среднем на 3,2 п.п. до уровня 70%. Динамика варьировалась по сегментам: падение составило от 2 до 8 п.п. в зависимости от категории отеля. Основными причинами такой тенденции стали эффект высокой базы 2024 г. и продолжающийся рост цен на размещение.
В среднем по всем категориям гостиниц ADR вырос на 12,4% год к году, достигнув 10 379 руб./сутки. Однако рост наблюдался только в сегментах 4* и 5*, тогда как в 3* отелях ADR снизился на 6,4% – это стало следствием падения их заполняемости. Доходность гостиничного сегмента продолжила рост, но его темпы заметно замедлились до 10% в целом по рынку.
Наибольший прирост (10—11%) RevPAR показали отели 4* и 5*, тогда как в категории 3* доходность увеличилась лишь на 2%. Ожидается, что тренд к снижению ключевых показателей рынка сохранится во второй половине года.
СПРОС И ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ:
Рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I полугодия 2025 г. демонстрирует признаки стабилизации после периода активного роста. Загрузка номерного фонда вышла на плато, показав минимальный рост всего на 0,5 п.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в зависимости от категории гостиницы отмечается разнонаправленный тренд: в то время как 4* отели продолжают наращивать заполняемость, сегменты 3* и 5* столкнулись со снижением спроса.
В традиционные периоды повышенного спроса - проведение ПМЭФ и фестиваля «Алые паруса» - некоторые отельеры отметили снижение загрузки относительно прошлогодних показателей, а также сокращение средней продолжительности проживания. Основной причиной такой динамики стал опережающий рост среднего дневного тарифа (ADR), который за I полугодие 2025 г. увеличился на 20,7% к I полугодию 2024 г., тем самым достигнув 8 966 руб./сутки.
Рост цены на размещение хоть и способствовал увеличению доходности номерного фонда (RevPAR вырос на 18,5% до 5 488 руб./сутки), но привел к существенному замедлению темпов развития рынка. Если в 2024 г. ключевые показатели демонстрировали среднегодовой рост на 40-41%, то сейчас прирост сократился вдвое — до 19—21%.
ТУРПОТОК МОСКВА:
Туристический поток Москвы по итогам 2024 г. превысил результат 2023 г. на 6% и рекордного 2019 г. на 4%. При этом доля иностранных туристов продолжает расти, их доля составляет 10% (+1 п.п. за год) от общего объема туристического потока, 32% из них приезжали в Россию с деловыми целями. Преимущественно это гости из стран Азии и СНГ.
Идет активная работа по привлечению туристов из Индии. В конце января 2025 г. в Мумбае проводилась международная туристическая выставка, где была организована экспозиция Москвы, на которой представители туротрасли столицы выступили со-экспонентами.
По оценкам Nikoliers, тренд на рост турпотока сохранится в текущем году. Результат может вновь обновить исторический максимум и превысить 27 млн человек.
ТУРПОТОК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ:
Объем туристического потока по итогам 2024 г. оказался наибольшим за все время наблюдений и составил 11,5 млн человек. Объем въездного туризма все еще остается на низком уровне. Прирост доли иностранных туристов в общем объеме турпотока составил 1 п.п. до 7%. Прогнозируется, что к концу 2025 г. Санкт-Петербург примет на 8—15% больше гостей, чем в предыдущем году.
Такой прирост обусловлен возросшей популярностью города у российских путешественников, а также смягчением визовых требований для туристов из дружественных государств.
Особое значения для Санкт-Петербурга имеет запуск летом 2025 г. проекта строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ). Реализация ВСМ позволит увеличить пропускную способность внутренних линий на 20 млн человек. Запуск движения планируется в 2028 г
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ:
Разработка и внедрение стандартов: Muslim friendly, China friendly, Pet friendly.
Дополнительные сервисы: Создание детского сада на базе гостиницы [первый сад уже начал работу в отеле Cosmos Pulkovskaya в Петербурге].
Безвизовый режим для туристов из дружественных стран: Россия активно расширяет безвизовые соглашения и упрощает визовые процедуры для граждан дружественных стран (Китай, Вьетнам, Оман, Иран, Индия и др.), включая продление безвизовых сроков, введение электронных виз и увеличение допустимого времени пребывания.
Длительность отпуска: Молодые люди всё чаще отказываются от одного длинного отпуска в году в пользу нескольких коротких поездок, предпочитая частые, но компактные путешествия.
Рост популярности альтернативных видов туризма: промышленный, гастрономический, фолк-кемп и тд.
ФИНАНСОВЫЕ АСПЕКТЫ
Туристический налог: В России продолжается внедрение и корректировка туристического налога, сопровождающиеся разъяснениями ФНС о порядке его уплаты.
Финансирование строительства новых гостиниц: Благодаря расширенной программе льготного кредитования, охватывающей 51 регион до 2030 г. в России будет инвестировано 856 млрд руб. в строительство гостиниц и туристической инфраструктуры, включая фонд размещения на 78 тыс. номеров, горнолыжные комплексы, аквапарки и парки развлечений.
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Невозвратные тарифы: Госдума приняла закон о невозвратных тарифах в гостиницах, который вступит в силу во второй половине 2025 г. Эта программа разрешает отелям удерживать оплату при отмене брони, но предусматривая исключения для форсмажоров, что поддержано отраслью для снижения потерь от простоя номеров.
Новая классификация гостиниц: Все отели, глэмпинги и базы отдыха России обязаны до 1 сентября 2025 года подтвердить свой статус через систему Росаккредитации, иначе потеряют право на онлайн-продажи через агрегаторы, при этом проверки соответствия стандартам уже начались.
Легализация гостевых домов: Принятый закон о легализации гостевых домов вводит с 1 сентября 2025 г. экспериментальный режим в 17 регионах, обязывая владельцев вносить объекты в реестр и соблюдать установленные требования.
Полный отчет - по ссылке.
