Исполнительный директор Kravt Hotels & Homes Андрей Жамкин - о рынке управления гостиничной недвижимостью, критериях выбора управляющей компании и требованиях к компетенциям УК для работы с апарт-отелями - в экспресс-интервью HORECA INSIDER.
О РЫНКЕ УПРАВЛЕНИЯ
Собрав у себя профессиональные, опытные команды из специалистов различных международных сетей после их ухода из страны, российские управляющие компании в отельном бизнесе получили колоссальную экспертизу.
Сегодня на рынке управления главные игроки с именем - это мы сами [отечественные компании]. Насмотренность и профессионализм позволяют нам соответствовать стандартам мирового уровня, а отсутствие ограничений от “головных” офисов дает возможность постоянно улучшать сервис через активную работу с продуктом и персоналом.
Именно сейчас для российской индустрии гостеприимства - время расцвета, новых импульсов развития, новых перспектив.
Международные сети всегда признавали, что российский рынок очень привлекательный и интересный, но часто были ограничены консервативными подходами глобальной политики. Сейчас же для российских операторов настало время уникальных возможностей получить новый статус на российском рынке и затем предлагать свой опыт за рубежом.
О НОВЫХ ИНОСТРАННЫХ ОПЕРАТОРАХ
В настоящий момент появление новых зарубежных игроков не носит массовый характер. Есть прецедентные переговоры с операторами Ближнего Востока и Китая. Но среди собственников гостиничной недвижимости мы видим прежде всего рост внимания к российским операторам.
О ПРОЗРАЧНОСТИ РЫНКА
Рынок управления гостиничными активами сегодня является довольно прозрачным. Если собственник стремится к созданию серьезного отельного продукта, он обращается к консультантам, проводит тендеры, приглашает в проект лидеров и проводит всю процедуру выбора с вниманием к качеству услуг и их составу, а не только к бюджету.
Время малых управляющих компаний, созданных для оказания сервиса только на одном объекте, проходит.
Конечно, нужно время для того, чтобы этот тренд закрепился в стране. Любительский сегмент управления гостиничной недвижимостью тоже сохраняется. Но в городах-миллионниках мы уже видим устойчивый переход к тренду на профессиональное управление отелями.
О КРИТЕРИЯХ ВЫБОРА УК
Рынок сегодня очень высоко конкурентный. С точки зрения финансов, базовые тарифы крупных сетей находятся примерно на одном уровне, так или иначе, все игроки исходят из определенного расчетного процента. Однако критерий цены - не единственный при выборе профессиональной УК.
Для того чтобы обеспечить интенсивный неорганический рост сети и взять в управление новые проекты, необходимо сформировать конкурентные преимущества, четко определить границы продукта и ставить во главу угла качество оказываемых услуг.
Именно это позволит занять уникальную позицию на рынке и стать безусловным лидером. Здесь и находится точка роста для управляющих компаний.
Уникальные преимущества и предложения - ключ к качественному и количественному росту портфелей сетей. Важным для его формирования является накопленный опыт и умение продемонстрировать свои достижения. Профильные премии, рейтинги, оценки ассоциаций - все это тоже имеет значение при выборе оператора собственником.
Когда управляющая компания способна показать свое портфолио, имеющийся ресурс и продемонстрировать степень своей ответственности при управлении активом, шансы на интенсивный рост заметно повышаются.
ОБ АПАРТ-ОТЕЛЯХ
После ребрендинга в 2025-м году мы стали Kravt Hotels & Homes, и Homes в нашем названии - это именно про апартаменты.
Хотя мы продолжаем проектировать, строить и управлять традиционными форматами отелей в категории от 3-х до 5-ти звезд, серьезный акцент в нашем девелоперском портфеле мы делаем на сегменте сервисных апартаментов. Речь именно о четко очерченном продукте с сервисом, а не о замаскированном жилье.
При институционализации этого продукта [сервисных апартаментах] можно будет с достаточно большой долей уверенности говорить о том, что внутреннего каннибализма на рынке не будет, поскольку аудитории этого и гостиничного сегментов - разные.
Апарт-отели забирают сегмент спроса с более низким ADR и ограниченным количеством услуг внутри него. Они привлекают аудиторию от хаотичного серого сегмента арендных квартир и гостевых домов, а не профессионально управляемых отелей.
Развивая апартаменты и рассматривая их как инструмент для среднесрочного и долгосрочного пребывания гостя, мы фактически выходим на территорию арендной недвижимости, которая в настоящий момент характеризуется несистемностью и хаотичностью. При этом мы предлагаем гостю безопасность, комфорт и качество управления, которые можно получить только в профессионально управляемых апартаментах, а не в предложениях от частных лиц.
Гости же, которые выбирают для себя отели, продолжат останавливаться в них. Это объекты разных типов, которые решают принципиально разные задачи.
О КОМПЕТЕНЦИЯХ В СЕГМЕНТЕ АПАРТ-ОБЪЕКТОВ
Как уже отмечено, апарт-отели - принципиально отличный от классических гостиниц продукт. И управляющая компания должна применять здесь особые компетенции и опыт, накопленный именно в сегменте апартаментов. Набор сервисов, ожидания аудитории, требования и пожелания серьезно разнятся - отличаются и стандарты. Поэтому управляющая компания должна развивать свои компетенции не в общем, а с вниманием именно к особенностям сегмента, в котором работает.
О ДОХОДНОСТИ АПАРТ-ЮНИТОВ
Это, скорее, вопрос встречного движения девелопера и управляющей компании.
Обязать управляющую компанию соблюдать заявленную доходность можно только договорными обязательствами — и если это будет зафиксировано, оператору придётся учитывать такие условия. Но в этом случае растут и риски для самой УК: ведь результат зависит не только от её работы, но и от рыночной конъюнктуры, локации, качества объекта.
Поэтому здесь важно правильно распределять зоны ответственности, чтобы договор не превращался в инструмент давления, а оставался основой для партнёрства. В таком формате модель может дать новые возможности обеим сторонам, сохранив устойчивость управления и интерес инвесторов.
