Заместитель генерального директора международной сети апарт-отелей YES Антон Агапов – о состоянии апарт-сегмента, текущих вызовах и перспективах рынка, эксклюзивно для HORECA INSIDER.
ИТОГИ ГОДА
HORECA INSIDER: Под эгидой чего для компании прошел 2025-й год? Как выглядят ключевые операционные показатели?
Антон Агапов / YES: 2025-й год стал для нас годом устойчивого роста. Выручка сети увеличилась до 3 млрд 850 млн рублей. С точки зрения операционных показателей мы продемонстрировали позитивную динамику: общее количество гостей по сети выросло на 16% – с 176 тысяч в 2024-м году до 204.7 тысячи в 2025-м. Если говорить о загрузке, в сегменте краткосрочного размещения она сохранилась на уровне прошлого года – порядка 87%. В сегменте долгосрочного размещения составила в среднем 91%.
При этом средний чек продолжил рост. ADR в краткосрочном размещении увеличился с 6.768 до 6.955 рублей, в долгосрочном – с 2.214 до 2.556 рублей. Мы видим, как изменился портрет гостя: значительно увеличилось число деловых путешественников. Существенно расширилась география гостей: помимо активного развития внутреннего туризма, который формирует устойчивый спрос и загрузку, прочные позиции заняли туристы из КНР, стран СНГ и Ближнего Востока.
В плане кадровой политики текучесть персонала по сети снизилась более чем на 10% по сравнению с 2024 годом, индекс вовлеченности вырос на 10%, eNPS [Employee Net Promoter Score —метрика оценки лояльности и удовлетворенности сотрудников, прим. ред.] – на 16%.
ПРОГНОЗЫ-2026
HORECA INSIDER: Многие участники рынка ожидают, что 2026-й год станет еще более сложным для гостиничного сегмента. Насколько вы разделяете оценку коллег?
Антон Агапов / YES: Согласен, и причины здесь носят системный характер. Во-первых,
Будет наблюдаться тенденция к стагнации стоимости размещения, темп прироста ADR сокращается.
Во-вторых,
Мы ожидаем рост издержек и налогов, и все это на фоне кадрового голода. Как результат – увеличение нагрузки на рентабельность бизнеса с двух сторон: и со стороны расходов, и со стороны доходов.
Кроме этого, значительно усилится конкуренция за гостя. Внутренний туризм уже не переживает такой бум, как 2-3 года назад, многие путешественники снова начинают выбирать зарубежные направления в связи с введением безвизового режима с Китаем, Саудовской Аравией.
HORECA INSIDER: Как в этих условиях будет выстраиваться стратегия вашей компании?
Антон Агапов / YES: В таких условиях мы работаем над оптимизацией бизнес-процессов, централизацией и укрупнением некоторых функций, а также масштабированием сети – запуском новых проектов в Санкт-Петербурге: YES Leader и YES Primorsky, с общим номерным фондом 1.587 юнитов.
При этом, в связи с запуском отелей, предстоит большая работа по привлечению дополнительных кадров. Мы расширяем деятельность по работе с вузами, продумываем разные источники подбора персонала и развиваем учебный центр YES.
Дополнительно, в соответствии со стратегией развития компании, мы планируем расширять географию присутствия как в России, так и за рубежом, с фокусом на рынки СНГ, ОАЭ, Таиланда и другие перспективные направления. Считаю, что в 2026-м году мы сфокусируемся именно на этих глобальных направлениях работы для достижения высоких результатов бизнеса.
РЫНОК УПРАВЛЕНИЯ
HORECA INSIDER: Как, на ваш взгляд, меняется рынок управления апарт-отелями в России?
Антон Агапов / YES: Мы видим устойчивый рост доли апарт-отелей. C 2018-го года рынок демонстрирует положительную динамику. В период с 2021-го по 2024-й год объем предложений в сегменте увеличился более чем на 70%, что отражает высокий инвестиционный и девелоперский интерес к формату. На мой взгляд,
Рынок управления гостиничной недвижимостью в России будет развиваться по модели, близкой к США, где около 80 % объектов размещения работают под управлением сетевых операторов.
Такой подход позволит оптимизировать затраты, особенно в условиях сокращения рентабельности при текущем росте налогов, себестоимости и нехватке трудовых ресурсов. В данной ситуации сетевые объекты будут чувствовать себя заметно увереннее, чем одиночные проекты. Наличие сети дает возможность комплексно рекламировать, продвигать, распределять затраты между объектами и добиваться повышенной эффективности отдельно взятого из них. Поэтому
Сетевые форматы в будущем будут превалирующей долей и в сегменте гостиниц, и в сегменте апарт-отелей.
HORECA INSIDER: В чем заключается ценность сетевого апарт-отеля для гостя и для застройщика?
Антон Агапов / YES: Попадая в наши апарт-отели, гости оказываются в среде единомышленников с развитой инфраструктурой, событиями и мероприятиями. Формируется комьюнити, и, даже перемещаясь между разными городами, люди осознанно выбирают наши проекты, понимая, что окажутся в знакомой атмосфере и схожем окружении.
Для застройщика наличие крупного сетевого оператора становится серьезным конкурентным преимуществом. В борьбе за инвестора это дополнительный стимул при продаже юнитов, поскольку сетевые стандарты дают предсказуемую и прозрачную модель управления, экспертность и доверие к продукту.
HORECA INSIDER: Как вы оцениваете перспективы развития франшиз в апарт-сегменте?
Антон Агапов / YES: По мере развития рынка и роста узнаваемости отечественных брендов формат франшизы будет становиться все более востребованным. Однако рынок остается достаточно молодым. Мы, в свою очередь, являемся родоначальниками формата апарт-отелей, в том числе франчайзинговой модели в этом сегменте. Его активное развитие началось с открытия нашего первого апарт-отеля YES Hoshimina в 2014 году, и с тех пор франшиза последовательно набирает популярность и становится все более востребованной. Мы видим значительное количество таких проектов в Санкт-Петербурге, однако сегодня формат активно выходит за пределы столичных городов. Наблюдается активный интерес со стороны застройщиков, которые хотят реализовывать и, возможно, даже быть первыми, представляя такой продукт с надежным партнером и сетевым оператором в своем регионе.
Обращения девелоперов и количество заключенных нами проектов подтверждают востребованность как самого формата апарт-отелей, так и модели взаимодействия по франшизе.
Сегодня в портфеле нашей компании два франчайзинговых проекта в Петербурге, проекты в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Казани, Благовещенске, Ростове-на-Дону и за рубежом – в Азербайджане, в курортном городе SEA BREEZE.
HORECA INSIDER: Доходность апартаментов, заявляемая девелоперами на этапе продаж юнитов, сегодня является одним из наиболее важных показателей для частных инвесторов. Кто должен нести ответственность за исполнение выданных обязательств?
Антон Агапов / YES: Именно управляющая компания несет ответственность за заявленную доходность. Девелопер может давать определенные ориентиры, но его задача – построить качественный продукт, передать его в рамках договора долевого участия, и на этом ответственность застройщика заканчивается.
Непосредственно процессом и качеством управления, объемом загрузки и тарифами занимается сама управляющая компания. Именно от успешности и эффективности ее работы будет зависеть доходность собственника. Поэтому при выборе потенциального проекта необходимо обращать внимание не только на сам объект, его локацию и застройщика, но и на экспертизу управляющей компании.
HORECA INSIDER: Какие компетенции вы считаете ключевыми для управляющих компаний, работающих в апарт-сегменте?
Антон Агапов / YES: На мой взгляд, управляющая компания должна подключаться и участвовать в разработке продукта с этапа проектирования, закладывая корректную отельную технологию. После ввода в эксплуатацию объект должен пройти гостиничную сертификацию, и ему присваивается звездность. Важно, чтобы проект соответствовал отельным требованиям и принципам работы самой УК. Оператор должен разбираться в продукте, закладывать необходимые технологические, корректные планировочные и инфраструктурные решения, общественные пространства, правильное распределение номеров по категориям еще на этапе проектирования. Кроме этого,
Ключевой компетенцией УК является операционная деятельность, которая заключается не только в обеспечении сервиса для гостей, но и в правильном взаимодействии с собственниками юнитов, которые ожидают ответов на их вопросы, своевременных выплат и качественного обслуживания. Классического гостиничного опыта здесь недостаточно.
Поэтому при выборе УК важно смотреть на ее экспертизу и понимать, какими объектами с множественными собственниками она управляла ранее.
ПЕРСПЕКТИВЫ
HORECA INSIDER: Как вы оцениваете перспективы рынка апарт-отелей в ближайшие годы?
Антон Агапов / YES: Мы видим, как
Рынок гостиничной недвижимости меняется: апарт-отели демонстрируют устойчивый рост и постепенно вытесняют классические отели с лидирующих позиций.
Этот формат становится одним из самых перспективных инвестиционных направлений на российском рынке недвижимости. По прогнозам экспертов,
К 2027-му году доля апарт-отелей в структуре коллективных средств размещения в РФ вырастет до 18–20% против текущих 14%.
Мы также будем наблюдать смещение интереса девелоперов в сторону курортных локаций с активно развивающимся туризмом: Сочи, Крым, Алтай, Карелия.
Еще одна тенденция, которую хочется выделить – это переориентация девелоперов из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы: Новосибирск, Казань, Нижний Новгород и другие крупные центры. Это открывает значительный потенциал для региональных рынков.
HORECA INSIDER: Какую роль в этих условиях будут играть управляющие компании?
Антон Агапов / YES: В условиях усиления конкуренции роль профессиональных управляющих компаний будет только возрастать.
Мы ожидаем дальнейшее укрупнение рынка УК: системные игроки с гостиничной экспертизой и централизованным управлением будут усиливать позиции, вытесняя локальных операторов.
Ужесточение законодательства, обязательная классификация и рост требований к сервису дополнительно повышают планку входа на рынок. На мой взгляд, в ближайшие годы апарт-отели окончательно закрепятся как один из ключевых и наиболее востребованных сегментов гостиничной индустрии.
HORECA INSIDER: Какую задачу вы ставите перед собой на фоне трансформации рынка?
Антон Агапов / YES: Наша ключевая задача – сохранить и укрепить ведущую роль в сегменте апарт-отелей, предлагая партнерам комплексное решение, которое позволяет превратить отельный номер в инвестиционно привлекательный актив под управлением сильного гостиничного оператора.
