О том, как меняется рынок управляющих компаний в индустрии гостеприимства, как и на что влияет посуточная аренда квартир и о хайпе апарт-отелей - Вадим Прасов, управляющий партнер УК "Альянс Отель Менеджмент".
Вячеслав Сапожников / HORECA INSIDER: Вадим Викторович, рынок управления гостиничными объектами претерпел существенные изменения с момента массового ухода иностранных УК с российского рынка в 2022-м году. Спустя три года - что осталось в прежнем виде, что изменилось - портфели отечественных УК, динамика по "перетеканию" объектов, управленческое вознаграждение?
Вадим Прасов / Альянс Отель Менеджмент: На перемены в рынке гостиничных управляющих компаний стоит смотреть не в привязке к событиям февраля 2022-го года, а, скорее, в горизонте «пятилетки», начиная с 2020-го года. А это - и пандемия Covid-19, с закрытыми границами и ограничениями внутренних поездок, и запущенный в жизнь нацпроект «Туризм и индустрия гостеприимства», повлекший за собой самые разные программы стимулирования, субсидирования и т.д.
С одной стороны, в пандемию люди осознали и приняли, что закрытые границы – надолго [что и создало спрос на внутренний гостиничный продукт]. С другой – государство включилось в системную поддержку удовлетворения этого спроса. Совокупно так и получились предпосылки к тому, чтобы у российских гостиничных управляющих компаний прибавилось работы и различных проектов.
Касательно ухода международных брендов – перераспределение тех отелей, что были под ними, произошло в минимальном объеме, и в большинстве случаев ими продолжают управлять те же самые трудовые коллективы, где-то – в рамках созданных УК на базе структуры владельца объекта. Уходили западные бренды тоже по разному, кто-то - сжигая мосты, кто-то - корректно, но вынужденно, и когда сегодня говорят об их потенциальном возвращении, возникает ряд вопросов. Ограничивать их - с точки зрения свободного рынка выглядит странным, но в логике происходящего - для многих где-то даже по-человечески понятно.
Фактически же, нельзя сказать, что за последние пять лет в российском рынке УК что-то глобально и принципиально поменялось. Да, число гостиничных "управляек" выросло, кто-то говорит – уже до сотни. Но вопрос - что считать реальной гостиничной управляющей компанией? Часто ведь можно видеть структуры, созданные владельцем по принципу обладания для оптимизации управления собственными объектами, и далеко не факт, что такие УК должны и могут [эффективно] работать на открытом рынке. Можно видеть и небольшие компании, руководимые отельерами, которые переросли свою позицию и вышли на рынок УК, масштабируясь на какое-то число объектов. В любом случае,
Гостиничный рынок в стране будет сильным тогда, когда в стране будут сильные управляющие компании - российские, а не зарубежные.
И государственный административный ресурс в части укрепления отечественных гостиничных УК еще далеко не исчерпан. Посмотрите на вполне определенный и не скрываемый протекционизм, например, французских чиновников к работе Accor. Или на то, как
Американские власти поддерживают и продвигают Marriott на внешних рынках, рассматривая их отели как свой форпост "мягкого влияния", выполняющий функции, за пределами контура задач консульств, посольств или торговых представительств.
Поэтому объяснимо, когда посольство США в РФ селит гостей в "своих" отелях, а спецпредставитель Франции на встрече с российским губернатором затрагивает тему строящегося в регионе гостиничного комплекса и предлагает "подружить" их с Accor. Наверное, это отчасти нормально...
Но поскольку у нас в стране достаточно большой рынок разных непрофильных активов [как пример - перешедшие банкам или принадлежащие различным госструктурам объекты], то
В русле политики укрепления гостиничных УК государство при взаимодействии с отраслевым сообществом могло бы определить некий пул эффективных управляющих компаний, которые бы на коммерческих условиях получали в управление подобные объекты.
Вячеслав Сапожников / HORECA INSIDER: Внешние рынки гостиничного управления сильно отличаются от российского - в США большая часть отелей являются частью сетей или франшиз, в Европе - до половины. Как вам видится дальнейшее развитие рынка УК?
Вадим Прасов / Альянс Отель Менеджмент: Так, как там - у нас не будет. На сегодняшний день, фактически,
Россия - страна мини-отелей, по-крайней мере, если сравнивать их число относительно средних и крупных объектов. Среднее количество номеров в российских гостиницах - 30. В США - 100, в Китае - 120. И именно объем номерного фонда определяет целесообразность внешнего управления. В нашей стране под управлением находится менее 5% всех отелей [в количественном выражении], однако, по доле номерного фонда - сильно больше.
К тому же истории рождения зарубежных и наших объектов - сильно отличаются. В Европе условная семья решила заняться гостиничным бизнесом, пошла в банк и получила условный миллион евро на запуск. И миллион этот работает на возврат и на прибыль. У нас в подавляющем большинстве отели - непрофильный актив предпринимателей, которые каким-то образом состоялись как предприниматели, но в другом бизнесе. А отель - либо попытка некоей диверсификации, либо плацдарм для близких и родных, либо эксперимент со свободными деньгами или что-то из серии "не про бизнес"... В итоге,
Экономическая составляющая отелей, созданных бизнесменами из других отраслей [этаких "маленьких свечных заводиков"] далеко не всегда позволяет смотреть на них, как на бизнес-единицу, которая самостоятельно себя кормит.
Да, и тут в игру должны бы вступить различные новомодные технологические стартапы, цифровые платформы, которые все внутри отеля настроят, автоматизируют [и такие уже есть - прим. ред.], оптимизируют и т.п. И все будет хорошо. Но нет, не всегда и не везде. Наш народ ментально так устроен, что
Российский бизнесмен априори недоверчив к самой идее, что за него кто-то все решит, сделает лучше, эффективнее и дешевле.
Сомнения и страхи собственника - неизбежная часть работы управляющей компании.
Вячеслав Сапожников / HORECA INSIDER: В одном из предыдущих интервью мы с вами говорили о трех базовых моделях управления отелями – договор управления, аренда, работа по франшизе – как и что поменялось в рынке за последнее время?
Вадим Прасов / Альянс Отель Менеджмент: По аренде работаем достаточно активно в силу того, что в определенных ситуациях аренда объективно удобнее.
Вячеслав Сапожников / HORECA INSIDER: Вы как-то говорили, что [цитата] "...работа в формате "безусловный фикс" [фиксированная арендная ставка] – самый короткий путь к конфликтным отношениям, хотя бы потому, что в этом ощущении "безусловности" сокрыто очень много невыраженных обоюдных ожиданий, которые в иных договорных форматах прописываются очень детально и предметно.
Вадим Прасов / Альянс Отель Менеджмент: Абсолютно верно. Я и сейчас так считаю. Возьмите ситуацию, когда люди снимают офис или склад для своих операционных нужд - цена вопрос является некоторой себестоимостью в рамках их бизнеса.
Но если мы говорим про аренду-"фикс" в рамках бизнеса гостиничного, то существует целый ряд различных факторов, начиная с сезонности и заканчивая форс-мажорами, которые не есть форс-мажоры [привет, Анапа]. Поэтому невозможно гостиничную недвижимость оценивать в рублях за квадратные метры. И когда кто-то из управленцев на подобное соглашается, итог часто печален. Ну, и не надо забывать, что арендная ставка всегда может быть средством шантажа [в сторону повышения]. Поэтому исходя из опыта, гибкий подход к взаиморасчетам всегда лучше фиксированного - для обеих сторон. На "фиксе" можно выиграть на короткой дистанции, но она же - самый лучший способ поругаться на длинной.
Вячеслав Сапожников / HORECA INSIDER: Один из трендов на Западе, который мы недавно освещали - снижение комиссионного управленческого вознаграждения и понижение стандартов со стороны сразу нескольких больших гостиничных групп...
Вадим Прасов / Альянс Отель Менеджмент: Американский гостиничный продукт для меня до сих пор явление непонятное - ни в части цены, ни в части качества... Очевидно, что на них сейчас давит макроэкономика и нужно адаптироваться. В Европе во многих регионах, как и у нас, давит рынок кратковременной аренды квартир.
Но если в Нидерландах, Испании, Италии абсолютно разумно поступают, когда серую "посуточку" частников придушивают, то у нас она чувствует себя очень вольготно. Да, принят закон о легализации гостевых домов, и, надеюсь, он внесет свою лепту, но... Надо осознавать, насколько может быть серьезным влияние посуточной аренды квартир - и на городскую среду, и на образ жизни людей.
Локация "выстрелила", трафик растет, цены вверх - местным выгоднее не работать, а сдавать свое жилье посуточно, проживая где-то в другом регионе. А бизнесу становится гораздо сложнее находить трудовые ресурсы - и потому что местные уезжают, и потому что релокация других трудовых мигрантов становится слишком дорогой.
Кроме того, не стоит забывать про то, что
При посуточной сдаче квартиры зона безопасности и комфорта соседей никак и ничем не обеспечивается - и ценник в три, пять или десять тысяч рублей в сутки не может быть тем цензом, который хоть как-то "мэтчит" гостя и соседские представления о культуре, воспитании, безопасности и поведении.
И в этом смысле, у нас до сих пор адекватно и системно не решены вопросы ни с "серыми" хостелами, ни с апарт-отелями, которые плодятся как грибы после дождя.
Вячеслав Сапожников / HORECA INSIDER: Как вы оцениваете ситуацию на рынке апарт-отелей, где также грядет бум различных казусов, начиная от разных целей и видов на объект при множественном владении, заканчивая несовпадением ожидаемой доходности и реалий на земле?
Вадим Прасов / Альянс Отель Менеджмент: Апарт-отели, которые сегодня активно распродают юниты как инвестиционный продукт - определенно, зона риска. Есть девелопер, который обещает доходность, есть покупатель юнита и есть управляющая компания, которая как будто бы должна эту заявленную доходность исполнять - но это не всегда реализуемо.
Декларативные заявления о доходности апарт-отелей и то, что юниты представляют в качестве инвестиционного инструмента - путь в никуда, рано или поздно в ситуации, когда прогноз доходности делался не на основе операционного опыта и без привлечения профессиональной УК, этот "пузырь" рванет. Начинать во взаимодействии с бизнесом обсуждать законодательные основы этого сегмента необходимо было еще вчера.
Юнит апарт-отеля как таковым законченным продуктом не является - это, фактически, просто набор нескольких договоров, в том числе с управляющей компанией [на оказание услуг, который легко расторгается]. И огромный риск - спустя время вместо единого концептуального объекта оказаться в лоскутном одеяле непонятных соседей, подрядчиков, управляющих компаний. Как спустя время будут решаться вопросы, например, реновации общественных зон, капремонтов и прочих эксплуатационных тем - непонятно.
Очевидно, что и девелоперам, и управляющим компаниям хайп на апарты в моменте интересен, но как это все будет функционировать на протяжении следующих 10, 15, 20 лет - вряд ли кого из них беспокоит.
В стране только закончилась эпоха обманутых "дольщиков", эстафетная палочка переходит обманутым "апарт'щикам"? Только вот если "дольщиками" государство как-то обязано заниматься, то как квалифицировать обманутые ожидания "апарт-инвесторов"? Когда профессиональные участники рынка смотрят на рекламные обещания в 30%, 40%, 60%, 100% доходности - они ведь даже не смеются, понимая, насколько это от лукавого...
Продолжение экспертных материалов с Вадимом Прасовым - в ближайших выпусках HORECAINSIDER.
